1.住宅のタイプ診断の2つの判断基準!

マイホームをご検討の方ですでに用地(土地)あるいはマンションを所有されている方はこの1-2へ進んでください。ここでは「土地付き住宅」あるいは「分譲マンション*」のご検討から始まります。「不動産の資産性」と「人生計画」を考えることで住宅タイプの適正を診断する方法をご紹介します。住宅を得ることは「不動産」を取得するということになります。

1-1 土地と共用資産の所有価値

不動産は文字通り「動かない資産」です。動かない資産というだけあって、購入した後に変更のできないことが多々あります。まずは土地とマンションについてそれぞれの不動産の持つ大きな性質の違いをご紹介します。
購入後に「土地の形」を都合よく売買して調整は現実的ではありません。購入後に「土地の奥行があと50㎝あればいいのに」と考えても、難しいでしょう。また、「少し土地の幅が広すぎるから50㎝分いらない」などとお考えになってもそういう売買も同様に難しいでしょう。もちろん法令・条例に抵触せず分筆**した上で売買が行われれば別ですが、かなり難易度が高いといえます。土地の形はその上に建てる建物や駐車場計画などに対して非常に大きな影響力をもちます。形はとても重要です。

​図:土地は都合よく売買はできない

​図:土地と建物は異なる資産性をもつ

土地選びは非常に重要になります。ですがそれは形だけのことではありません。土地を所有することは資産をもつことになります。土地は減価償却資産(資産の耐用年数に応じて年ごとに価値が下がり、事業者であれば経費として計上できる資産)ではなく、取得経費は土地を将来手放すときの算定時まで精算できません。一方で家は減価償却資産であるため、木造であれば、22年、鉄筋コンクリートであれば47年の耐用年数***に基づき資産価値を償却します。減価償却に伴い、固定資産税も下がります。従って、土地と建物を所有するということは二つの異なる資産性をもつ不動産を取得することになります。
*「コーポラティブハウス」等の特殊な分譲型式の集合住宅については別途解説予定です。
**一筆(いっぴつ)の土地(=登記簿で一個の土地とされているもの)を幾つかに分割すること。
***耐用年数は耐久年数ではありません。耐用年数は税制上の計算に用いる値で、建物の利用可能年数にはなりません。
マンションは建物であるため、減価償却資産となります。マンションを所有するということは区分所有に応じた土地の利用権はあるものの、土地の利権部を自由に売買できないため土地所有の一軒家と状況が異なります。マンションの資産は減価償却される資産に価値が集約されると考えてよいでしょう。
一方でマンションの資産性は一軒家とも大きく異なります。まず多数の人間が同じ建物で暮らすため、建築基準法やその他関連法規において規定されている建物仕様が異なります。災害などによる建物損壊における社会的責任が重いと考えらるため、法律上では厳しい条件のもと建設されていると考えてもよいと言えます。また戸建て住宅より大きいためスケールメリットがあり、マンションと同じ購入金額では同等の戸建てを取得することは、なかなかできないでしょう。開発規模にもよりますが、戸建てより高層になる場合が多く、上階に住む場合は戸建てより優れた景色に恵まれることが予想されます。またマンションの計画によってはオートロックエントランス、監視カメラや防犯フェンスなど安全性に期待ができる設備が整っている場合もあり、一人暮らしの女性をはじめ、安心のしやすい生活環境が整っている場合もあります。

​図:資産価値を高める共用施設や居住メリット

マンションの資産性は耐用年数と反比例して減少する傾向がありますが、都心部での駅近ニーズや充実した共用部によって価値がゆるやかに減少したり、逆に高まったりすることもあります。都心部においては地下に住戸ごとのトランクルームがあったり、ジムやプールなど月会費を払って利用していた環境が無料利用できたりするものも増えています。こういったマンションのニーズは年々多様になり、一概に言えないほど複雑な資産性を有する不動産とも言えます。
このように不動産を取得するうえで、住居資産にも異なる資産性をもつということを選ぶことが重要になります。
土地の所有権付き戸建て住宅  共用部をもつ豊かな生活ができるマンションを所有することをご自身のライフスタイルと照らして考えてみてはいかがでしょうか。

1-2 引っ越しまでの時間と人生設計

ほとんどの場合、マイホームは資産形成よりも人生を豊かにすることを目的として購入されるでしょう。マイホームの取得は生活が始まってこそ完了します。新生活は「引っ越し」をきっかけに始まります。この引っ越しのタイミングは人生計画の中でも大きなイベントではないでしょうか。お子様の進学などに合わせてお引越しされることを必須条件としてお探しの方には建売住宅や新築マンションあるいは状態のいい中古物件がオススメになります。すでに引渡しが可能な状態である物件であれば早期に引っ越すことも可能となります。

​図:マイホーム計画の全体スケジュールのイメージ

新たに計画し建設・リノベーションされる住宅には設計・建設期間が必用となります。条件によって異なりますが十分な時間的猶予をもつ人生設計であれば、ご要望をかなえる計画と工事ができる可能性が高まります。特に中古物件のリノベーションは既存状況を入念に調査し、実際の工事の間で発見される予期せぬ状況を修正する設計や臨機応変な工事が仕切れる環境づくりが重要となります。そういった条件に応じて計画期間は前後変化することがあり、粘り強く家づくりと向き合う場面がでてきます。こういった手間や困難を乗り越えてつくる家は大変価値ある資産となることでしょう。

1-3 住宅タイプ別ルート 

​図:「土地」と「共用部」から考える検証ルート

マイホームのもつ不動産的価値や人生計画上の価値をとに物件を探していく検証方法となります。これは駅近物件などの好条件かどうかなどは加味していませんが、ご自身のもつ資産の意味を考えられる方法となります。不動産の特徴は同じような土地やマンションでも少しずつ異なり、いろいろな考え方があります。
 
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